Cycle métier Responsable immobilier

Techniques d'évaluation immobilière, partie 1 : introduction et méthodes

Introduction

• Présentation et objectifs

• Chaîne de valeur dans l'immobilier

• La raison d'effectuer une évaluation

• Price, Value, Worth

• Normes d'évaluation : choisir entre Livre rouge, Livre blanc ou Livre bleu

• Hiérarchie des normes d'évaluation

• Définitions des bases de valeur

• Le processus d’évaluation

Les méthodes de mesurage

• ILNAS pour le résidentiel

• BACS pour les bureaux, les commerces et les entrepôts

• IPMS - brève explication

• Efficacité du bâtiment en termes de surface

Les paramètres principaux (Yield et Loyer)

• Corrélation rendement/risque

• Interaction avec d'autres classes d'actifs / principe du coût d'opportunité

• Termes et caractéristiques du rendement

• Types de rendements (nets / bruts, préférentiels, initiaux / réversifs / équivalents)

• Ajustements subjectifs du rendement de l'évaluateur

• Conditions et caractéristiques des loyers

• Différents types de loyers (loyers nets / bruts, préférentiels / de marché, passing, reversionary)

Les méthodes

• Gross Income Multiplier

• Comparables

• Capitalisation du revenu espéré

• Discounted Cash Flows

• Marge promoteur

• Developer Cash Flows

• Approche par les Coûts

Techniques d’évaluation immobilière, partie 2 : marchés et mise en pratique

Théorie avancée de l’évaluation immobilière

• Les sources de données de l’évaluateur

• Les AVM dans le paysage réglementaire

• Exigences formelles pour l'évaluation immobilière

• Erreurs courantes dans l'évaluation immobilière

• Le financement et l’effet de levier

• La fiscalité dans l’évaluation immobilière (TVA, Asset vs Share deal)

• Considérations urbanistiques dans l’évaluation immobilière

Tour d’horizon des marchés

• Le marché résidentiel

• Le marché de bureaux

• Le marché du commerce

• Le marché semi-industriel

Mise en pratique (sous MS Excel)

• Évaluation d’une unité d’habitation

• Évaluation d’un terrain à bâtir résidentiel (immeuble à appartements)

• Évaluation d’un immeuble administratif existant

Vente en l'état futur d'achèvement

Saisir la réglementation de l’avant-contrat : le contrat de réservation

• Comprendre l’intérêt et la justification de l’avant-contrat.
• Maîtriser le contenu du contrat de réservation.
• Connaître les droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur à ce stade de l’opération.

Appréhender le contrat définitif (VEFA)

• Assimiler la définition et le champ d’application de la VEFA.

• Connaître les formalités et les conditions obligatoires du contrat.

• Cerner les droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur pendant la réalisation de l’opération.

• Étude de cas : VEFA sur le sol d’autrui.

Identifier les risques spécifiques à l’opération et les prévenir

• L’exécution des travaux.

• Le paiement du prix.

• L’achèvement de l’immeuble.

• La non-conformité ou les malfaçons.

• Maîtriser le choix et la mise en jeu des garanties

• Connaître et mettre en œuvre la garantie d’achèvement.

• Connaître et mettre en œuvre la garantie de remboursement.

Articuler les différents recours

• Contrôler la réception de l’opération, en connaître les effets et souscrire une assurance adaptée.
• Identifier les actions possibles et leurs délais.
• Étude de cas : chek-list lors de la réception.

Conduire une due diligence immobilière

Définir l’organisation pratique.

• Lister les points importants pour l’acheteur, la forme du rapport de due diligence, l’accord de confidentialité, l’accès à la data room.

Déterminer les étapes d’une diligence juridique sur une transaction portant sur les titres.

• Étudier les questions corporate en lien avec la société, celles relatives à son financement et à l'actif immobilier qu'elle détient.
• Étude de cas : établir la check-list des éléments à vérifier.

Définir les éléments de la due diligence fiscale immobilière.

• En cas d’acquisition de titres, examiner les déclarations fiscales (impôt sur la fortune, impôt sur le revenu et impôt commercial communal…).
• Aspects TVA : vérifier les situations de réduction, de droit à déduction ou de récupération de TVA.
• Acquisition de l’immeuble en direct : vérifier l’acquittement de l’impôt foncier, l’existence de droits d’enregistrement sur les contrats de bail.

Identifier les spécificités de la due diligence immobilière.

• Lister les titres de propriété, servitudes, hypothèques, autorisations et permis pour acquérir, détenir et édifier un immeuble, baux, contrats commerciaux, polices d’assurances.
• Étude de cas : établir la check-list des éléments spécifiquement immobiliers à vérifier.

Rédiger un rapport de due diligence.

• Évaluer les risques.
• Exemple pratique de rapport de due diligence.

Établir les liens avec la due diligence technique et la due diligence comptable

• Coordination avec les autres intervenants.